Dos meses después del DNU de Javier Milei que derogó la Ley de Alquileres, la oferta de propiedades disponibles creció con fuerza, pero las condiciones varían en cada contrato.
A grandes rasgos, los precios todavía son altos en pesos y los ajustes se hacen cada tres o cuatro meses, al ritmo de la inflación. Ricardo Botana, presidente de la Unión Argentina de Inquilinos, destacó que “la oferta aumentó en todos los barrios”, pero reconoció que “los precios sigue en alza”. Con relación a los contratos, dijo que se están acordando aumentos de entre 100% y 150% para renovar.
Por su parte, la Federación de Inquilinos Nacional envió una nota a los diputados y senadores para pedirles que se conforme la comisión bicameral para aprobar o rechazar el DNU presidencial. “Los contratos de alquiler se firman por un plazo de seis meses o un año. Las actualizaciones de los precios están atadas de forma bimestral o trimestral a la inflación, a la variación de precio de la nafta, la carne, etcétera”, denuncia el escrito. Y advierte que “no hay posibilidad de que esto no desemboque en una tragedia habitacional y social”.
En ese sentido, los contratos que se actualicen trimestralmente en marzo o abril por inflación, probablemente sufran un ajuste mayor al 50%, teniendo en cuenta que la inflación de enero ya aportó 20,6% y la de febrero sumaría otro 15%.
Por su parte, Germán Gomez Piccaso, de Reporte inmobiliario, consideró que el mercado puede llegar a estabilizarse si sigue aumentando la oferta. “Hay mayor libertad al momento de hacer el contrato. En la medida en que los propietarios puedan actualizar el precio con un índice que acuerden y que mantenga el valor del alquiler, no habrá que partir de un precio tan alto”, afirmó.
Cómo se ajustan los alquileres hoy
Con respecto a los ajustes, la variable que más se usa es el índice de precios al consumidor (IPC) que publica el INDEC. Así lo confirmó Hernán Perrone, corredor inmobiliario responsable de la oficina Remax Parque: “Es lo que nosotros aconsejamos porque el inquilino va a poder pagarlo, si su sueldo acompaña a la inflación. Los ajustes a veces son mensuales y otras, trimestrales. Cada vez se ve menos la actualización cada seis meses”.
Por su parte, Soledad Balayan, titular de Maure Inmobiliaria, contó que tanto el precio del alquiler como la cantidad de ajustes anuales son dos herramientas que el propietario puede usar para atraer al inquilino. “Nos pasó de haber bajado el precio a las dos semanas de la publicación en algunos casos y ahí sí lograr cerrar el contrato. En otros casos, también pasamos de ajustar por IPC de 3 a 4 meses”, comentó.
“Al haber aumentado la oferta, es claro que para que el mercado convalide el precio de publicación, tiene que ser lógico y contemplar justamente que ya no será el mismo precio por un año sino que tendrá ajustes”, añadió.
Para el economista de Empiria, Federico González Rouco, estos meses son de transición y reacomodamiento en el mercado inmobiliario. “Si la inflación vuelve a un dígito, con una tendencia al equilibrio fiscal y una economía que dejó de caer o crece un poquito, puede empezar a ordenarse el mercado inmobiliario porque se despeja la incertidumbre”, opinó. En ese escenario, anticipó, los ajustes trimestrales de los alquileres dejarían de tener sentido.
Alquileres: ¿en pesos o en dólares?
Antes de la derogación de la Ley de Alquileres, la oferta había desaparecido de los portales especializados y las inmobiliarias. Sin embargo, González Rouco afirmó que los alquileres se pactaban, solo que en condiciones diferentes a las que establecía la regulación. Por ejemplo, aparecieron los contratos en dólares.
Luego del DNU, esa es una posibilidad más que pueden usar los propietarios para resguardar el valor de su renta. “Depende del propietario y del inmueble. Antes no se permitía publicar en dólares y ahora sí. Seguramente, se va a volver a dolarizar una parte del mercado, por ejemplo, los inmuebles apuntados a turistas”, afirmó Gómez Picasso.
A su turno, Perrone dijo que el nivel de dolarización varía mucho de acuerdo a los barrios. “En Caballito, un 30% de la oferta es en dólares y el otro 70%, en pesos. En Palermo, en cambio, casi el 70% está en dólares. Eso tiene que ver con que es una zona turística y de alto poder adquisitivo”, puntualizó.
