El DNU del presidente Javier Milei que derogó la ley de alquileres blanqueó situaciones que ya se daban en la práctica. Por ejemplo, muchas publicaciones ya estaban en dólares, y las actualizaciones se pactaban entre las partes, por períodos y porcentajes diferentes a los de la ley votada en octubre de este año.
La derogación, en parte, retrotrae las regulaciones a 2020, cuando los acuerdos se hacían bajo el amparo del Código Civil. Y además introduce cambios en otro aspecto clave, que tiene que ver con la duración de los contratos y la posiblidad que desde ahora tendrán los inquilinos para suspender el vínculo antes de su vencimiento antes de los seis meses, algo que antes no ocurría.
Desde el 29 de este mes, fecha en la que entrarán en vigencia las nuevas regulaciones escritas en el DNU, los plazos de duración de los acuerdos serán estipulados por las partes y no tendrán un término mínimo. Es decir, podrán celebrarse por un mes o por tres años.
"En caso de que no se haya establecido plazo, en los casos de locación temporal, se estará al que establezcan los usos y costumbres del lugar donde se asiente el inmueble locado; en los contratos de locación con destino a vivienda permanente, con o sin muebles, será de dos años y para los restantes destinos será de tres años”, dice el DNU presidencial.
"Desde ahora, el inquilino podrá, en cualquier momento, terminar el contrato. Lo podrá hacer pagando al propietario, como indemnización, el 10% del saldo de los alquileres futuros hasta terminar el contrato, calculados desde las notificación hasta la fecha de finalización", dijo Enrique Abatti, presidente de la Cámara de Propietarios, y agregó: "No habla de la anticipación con la que tiene que avisar. Notifica que se va y y paga el 10% de lo que queda del contrato. Antes de 2020 podía hacerlo recién a los 6 meses y pagaba un mes y medio de indemnización si era en el primer año, y un mes si era en el segundo".
"Para el dueño no cambia nada. Se considera que el inquilino es la parte débil. Salvo que hay incumplimiento o que se pacte que el contrato se termina si vende el inmueble. Eso estaba contemplado desde antes en el articulo 1.189 y no cambió. Se llama plazo supeditado a la venta", explicó Abatti, y destacó: "Esto beneficia a las partes. Ahora no hay oferta porque la ley es pésima. Al haber libertad contractual y poder pactar plazo, ajuste y moneda, va a aumentar la oferta, porque los propietarios van a poner sus inmuebles en alquiler. Y con eso los inquilinos van a poder elegir y negociar los precios. Creo que hace falta un mínimo de seis meses para el mercado se arregle".
La opinión de Gervasio Muñoz, presidente de la Federación de Inquilinos, es diferente. "No existe país en el mundo donde no haya un marco regulatorio para el alquiler de viviendas. Es un experimento criminal", dijo, y agregó: "Desde ahora podrán pedirnos la cantidad de meses por adelantado que quieran. Además, el propietario no deberá avisarnos con antelación si nos renueva el contrato o no".
Muñoz también señaló como negativa la eliminación del plazo de tres años de la ley vigente hasta ahora y el 10% de indemnización que debe pagar el inquilino si se va antes. "Ahora podrán hacernos firmar contratos por una semana, un mes o dos meses", afirmó.
También criticó que se haya liberado la posiblidad de estipulación del depósito que se deja en garantía antes de iniciar el vínculo: "Podrán pedirnos el monto que quieran. Y hasta puede ser en dólares. No se devolverá actualizado y abre la posibilidad a que se reintegre a los 60 días de finalizado el contrato", destacó.
"Creo que al momento de la resolución anticipada habrá otra negociación libre entre partes, tomando como referencia el 10 % de lo que resta del contrato. De aplicarse estas reformas aparecerán mas propiedades en alquiler, sin duda, ya que con la ley vigente el mercado se estaba achicando, y mucho, por falta de incentivos a la oferta", opinó Francisco Bosch, co- fundador de Miranda Bosch Real Estate & Art.
"Nosotros estimamos que en cinco o seis meses las nuevas regulaciones tienen que estar funcionando bien y con un mercado ya ampliado y contenido para inquilinos y propietarios", afirmo Marta Liotto, ex presidenta del Colegio Inmobiliario de la Ciudad de Buenos Aires.
"Dede el Colegio estuvimos tratando de concientizar a los inmobiliarios para que transmitan los beneficios de firmar contratos de dos años, que fue una buena medida antes de 2020, cuando se pactaban los acuerdos bajo el Código Civil. Yo creo que esto se va a dar. En los primeros meses vamos a ver cimbronazos, pero el mercado se va a ir acomodando", analizó Liotto.
Con respecto a una posible "dolarización" de los alquileres, estimó que si bien habrá propietarios que se inclinarán por los acuerdos en moneda extranjera, allí también aparecerá la experiencia de los inmobiliarios para "asesorar" a los dueños sobre qué es más conveniente, tanto para ellos como para los inquilinos.
"Hay ubicaciones en las que amerita hacer contratos en dólares. Por ejemplo, en los barrios del norte, en donde los valores son más altos o incluso hay funcionarios de embajadas o personal de empresas extranjeras. Pero en otros barrios puede que no sea lo mejor pactar en dólares", afirmó Liotto, y agregó: "La idea es que poco a poco se vayan volcando más inmuebles a la oferta. Ahí se va poder decidir qué tipo de contratos hacer, y el inquilino va a tener más chances de elegir. Creemos que eso también se va a ajustar a como se vaya rearmando el mercado".
En la Ciudad de Buenos Aires, según la Dirección General de Estadísticas y Censos porteña -en base al último Censo Nacional 2022-, el 36,1% de los hogares son inquilinos (era un 32,1% en 2013).
Desde 2017 rige una ley local que estableció que las comisiones a los inmobiliarios las pagan los propietarios. Esa norma sigue vigente.
Según un relevamiento de la consultora Reporte Inmobiliario, la cantidad de departamentos de 1 a 4 ambientes en alquiler en la Capital trepó hasta las 822 unidades el mes pasado. La baja de la oferta no paró de caer desde octubre de 2022 y tocó el piso en octubre, con sólo 532 unidades unidades en oferta en un mercado cuyo promedio estuvo siempre entre 15.000 y 20.000.
