Desde la entrada en vigencia de la Ley de Alquileres -en junio de 2020- se presentaron unos 30 proyectos legislativos en el Congreso para modificarla o derogarla. Ninguno logró avanzar y los plazos para alcanzar un consenso sobre los puntos que podrían cambiarse o dejarse de aplicar volvieron a estirarse: con la última sesión de 2022 caída por falta de quórum -donde el oficialismo había ofrecido incluir el tema- y sin perspectivas de que se incluya en las sesiones extraordinarias, los cambios quedarán pendientes al menos hasta marzo.
“Hay dos dictámenes sobre la reforma de Ley de Alquileres, uno del oficialismo y otro de la oposición. El primer dictamen que se trataría es el de mayoría, que es el de kirchnerismo. Por eso, necesitamos llegar al recinto con 129 votos seguros, que no los tenemos hoy, para que se trate el de la oposición. Tenemos 127 votos, por esa razón el tema no está tan claro y para nosotros es un riesgo, porque el proyecto oficialista e incluso peor que la actual ley”, dijo a Infobae el diputado Martín Tetaz, que forma parte del interbloque de Juntos por el Cambio.
En mayo 2022 se firmaron tres dictámenes: uno de mayoría en representación del Frente de Todos y dos de minoría, de Juntos por el Cambio y de la diputada Graciela Camaño. La propuesta que tuvo el dictámen de mayoría no altera el plazo mínimo de tres años ni el ajuste anual. Para la oposición, en cambio, el plazo y los índices de actualización eran los temas centrales a modificar con opciones como volver al plazo de dos años y ajustes semestrales acordados por las partes según diferentes índices.
A pesar del cambio de año parlamentario, el tema no debería volver a pasar por comisión. “El dictamen de comisión se sostiene porque es con la misma conformación actual de la Cámara baja. Si lo incluyen el temario se va a tratar el dictamen del oficialismo en primer lugar”, explicó Tetaz.
En su momento, la Ley de Alquileres tuvo amplio consenso: fue aprobada por la Cámara de Diputados en noviembre de 2019, durante el gobierno de Mauricio Macri, pero terminó siendo sancionada por el Senado en junio de 2020, durante la gestión de Alberto Fernández. A pesar de esto, pocos meses después, sus efectos no deseados hicieron que diversos sectores comenzaran a plantear cambios: fue uno de los lemas de de campaña de la oposición en las últimas elecciones legislativas y, finalmente, en noviembre de 2021, el propio Gobierno reconoció la necesidad de modificaciones.
La ley actual introdujo dos cambios clave: extender la duración de los contratos de dos a tres años y convalidar una sola actualización anual del valor mensual del alquiler de acuerdo a un índice que combina la evolución de los salarios y la inflación. Ante la incertidumbre de los propietarios, uno de los primeros efectos de la ley fue una suba por encima de la inflación para los nuevos contratos.
Desde el Colegio de Profesionales Inmobiliarios (CPI) porteño destacaron que por el momento no tienen información sobre que la reforma de la Ley vaya a ingresar en las sesiones extraordinarias. “Estamos a la espera de novedades. Mientras no se avance con la reforma de la Ley, las perspectivas para el mercado no son buenas”, dijo Marta Liotto, presidenta del CPI.
“Estimamos que durante el primer semestre del año la oferta de unidades en alquiler seguirá cayendo. Por su parte, la segunda mitad de 2023 nos enfrentará a subas aún mayores a las que venimos teniendo, producto de que comenzarán a vencerse los primeros contratos pactados con la actual Ley”, agregó Liotto.
En octubre último, la asociación Inquilinos Agrupados presentó a la Legislatura porteña un proyecto para prohibir que las viviendas permanezcan vacías por más de 90 días y la creación de un sistema de alquiler protegido, administrado por el Instituto de la Vivienda de la Ciudad (IVC) con un alquiler equivalente al 1% del valor fiscal de la propiedad.
Para los inquilinos cuyos contratos tengan que realizar la actualización anual en enero de 2023 (contratos firmados en enero de 2022 o de 2021), los aumentos serán cercanos al 80%, según el índice de actualización establecido por la Ley de Alquileres vigente, que contempla en partes iguales las variaciones mensuales del Índice de Precios al Consumidor (IPC) y la variación de los salarios (Ripte). De esta forma, un contrato de $50.000 mensuales se incrementará un 79,6% y pasará a costar 89.825 pesos.
Durante 2022, el precio de los alquileres para los nuevos contratos subió un 98,2%, según un relevamiento realizado en base a los avisos del portal inmobiliario Zonaprop. Con este porcentaje de aumento, los inquilinos que firmaron un contrato durante el año pasado tuvieron subas superiores a la inflación -que acumuló entre 95% y 96% según consultoras privadas- y también por encima del ajuste anual de los contratos ya vigentes.
Según los datos de Zonaprop, en el último trimestre del año la suma acumulada fue del 17,3%, que implica una leve desaceleración en comparación al tercer trimestre del año, donde se dieron las mayores subas con un 22,7%. La variación de precio registrada en los últimos 12 meses es la máxima desde 2012, cuando la plataforma inmobiliaria comenzó a relevar los aumentos.
En diciembre último, en tanto, el aumento fue del 5,5%. El valor de alquiler de un monoambiente, para quienes buscan una propiedad en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, es en promedio de $77.899 por mes. Un departamento de dos ambientes cuesta $92.941 por mes y una unidad de tres ambientes y 70 metros cuadrados se alquila por $125.664 por mes.
