El precio de los alquileres, para los nuevos contratos, subió un 98,2% durante 2022, según un relevamiento realizado en base a los avisos del portal inmobiliario Zonaprop. Con este porcentaje de aumento, los inquilinos que firmaron un contrato durante el año pasado tuvieron aumentos superiores a la inflación -que acumuló entre 95% y 97% según consultoras privadas- y también por encima del ajuste anual de los contratos ya vigentes.
De acuerdo a los datos de Zonaprop, en el último trimestre del año la suma acumulada fue del 17,3%, que implica una leve desaceleración en comparación al tercer trimestre del año, donde se dieron las mayores subas con un 22,7%. La variación de precio registrada en los últimos 12 meses es la máxima desde 2021, cuando la plataforma inmobiliaria comenzó a relevar los aumentos.
En diciembre pasado, en tanto, el aumento fue del 5,5%. El valor de alquiler de un monoambiente, para quienes buscan hoy alquilar una propiedad en la Ciudad de Buenos Aires, es de $77.899 por mes. Un departamento de dos ambientes cuesta $92.941 por mes y una unidad de tres ambientes y 70 metros cuadrados se alquila por $125.664 por mes.
Entre los barrios porteños, Puerto Madero se posicionó como el más caro con un precio medio de $180.448 por mes. Le siguen Palermo y Núñez con $111.656 y $106.790 mensuales. En la zona media se encuentran Villa General Mitre ($92.462 mensuales), Monte Castro ($89.038 mensuales) y San Cristóbal ($86.905 mensuales). Los barrios más económicos para alquilar son Floresta ($71.940 por mes), Liniers ($73.056 por mes) y Barracas ($73.389 por mes).
Para los inquilinos con contratos ya vigentes y que tengan que realizar la actualización anual este mes de enero (contratos firmados en enero de 2022 o de 2021), los aumentos serán cercanos al 80%, según el índice de actualización establecido por la Ley de Alquileres, que contempla en partes iguales las variaciones mensuales del Índice de Precios al Consumidor (IPC) y la variación de los salarios (Ripte). De esta forma, un contrato de $50.000 mensuales se incrementará un 79,6% y pasará a costar 89.825 pesos.
Precios en baja para la venta
Por otro lado, el mercado de departamentos en venta en la Ciudad de Buenos Aires acumuló una caída en los precios del 6,6% en 2022, se ve una desaceleración en el retroceso respecto a los valores de 2020 y 2021. Desde el máximo de 2018, los precios acumulan una baja de 21,5% y se acercan a los niveles de inicio del 2016.
El precio del metro cuadrado de un departamento en la CABA se ubicó en diciembre de 2022 en USD 2.199 dólares, un 0,4% menos respecto al mes previo. El valor promedio de un monoambiente en la ciudad es de USD 95.526. Por otro lado, un departamento de dos ambientes y 50 metros cuadrados tiene un valor promedio de USD 115.215. Un departamento de tres ambientes y 70 metros cuadrados alcanza los USD 161.968.
El volumen de departamentos retasados a la baja a comienzos de 2022 era del 34% y actualmente es del 26%, según los datos de Zonaprop. Además, el descuento promedio efectuado era del 8,3% al comenzar el año y ahora es del 7,9%. “Esto demuestra una desaceleración de la baja de precios, impulsada por el amplio stock de inmuebles, que espera una recuperación del mercado para 2023″, señaló el informe de la plataforma.
El ranking de precios por barrio está encabezado por Puerto Madero (USD 5.585 por m2), Palermo (USD 2.925 por metro cuadrado) y Belgrano (USD 2.734 por metro cuadrado). Los barrios más económicos en la ciudad son Lugano (USD 1.019 por metro cuadrado), Nueva Pompeya (USD 1.409 por metro cuadrado) y La Boca (USD 1.510 por metro cuadrado).
Con todo, la rentabilidad inmobiliaria para los propietarios cerró el año en 4,19%, con un leve aumento. Con esos números, se necesitan casi 24 años de alquiler para recuperar la inversión inicial. Este valor se encuentra un 26% por debajo de lo que se necesitaba un año atrás.
La Boca y Villa Gral Mitre son los mejores barrios para los inversores que buscan renta ya que tienen un retorno promedio de 5,4% y 5,2% anual. Por el contrario, Puerto Madero y Barracas son los que menor rentabilidad generan (3,2% y 3,6%).
Perspectivas para el sector
El mercado inmobiliario en la ciudad de Buenos Aires podría cerrar este año con niveles cercanos a la prepandemia. Sin embargo, la actividad de compraventa -en leve recuperación- sigue siendo baja en comparación con las cifras históricas para el sector.
Según los datos del Colegio de Escribanos porteño, en noviembre pasado se realizaron en la ciudad 3.369 escrituras de compraventa por un total de $45.295 millones, lo que permite anticipar que el año 2022 cerrará con un total de 30.000 operaciones.
“Con 11 meses cumplidos, estamos alcanzando las 30.000 operaciones y todo hace suponer que el año completo quedará en niveles prepandemia de 2019. Es decir, una primera lectura indica que estamos recuperando muy paulatinamente la actividad. Por otro lado, siempre observamos que cuando hubo crédito hipotecario, prácticamente insignificante en estos tiempos, los niveles se duplican a los números actuales y eso genera toda una cadena virtuosa para el mapa inmobiliario”, expresó Jorge De Bártolo, presidente del Colegio de Escribanos porteño.
Para José Rozados, director de la consultora Reporte Inmobiliario, noviembre en general es un mes pico para la actividad porque antes de cerrar el año se trata de concretar las operaciones pendientes. “Se está comparando con la prepandamia que fue en 2019, que fueron niveles muy bajos de actividad. Obviamente que las comparaciones son mejores, levemente, pero aun está lejos de lo que debe aspirar un mercado como la ciudad de Buenos Aires que tiene 3 millones de habitantes y otros 3 millones que entran todos los días”, dijo.
Según los datos de Reporte Inmobiliario, desde 2019 hasta 2022 se observó el ciclo de menor actividad de compraventas inmobiliarias en la ciudad de Buenos Aires. Es incluso menor al ciclo anterior de caída, que fue durante el cepo al dólar durante el Gobierno de Cristina Fernández de Kirchner, entre 2013 y 2105. “Esto lo superó, sobre todo porque en 2020 por la pandemia cayó de una manera muy profunda”, precisó.
