Planificar el reparto de los bienes e inmuebles en vida despierta muchas dudas. Es que en general, no se sabe mucho del tema como para tener la seguridad de que las cosas se están haciendo bien, sin mencionar las complicaciones que pueden surgir y los gastos que implican este tipo de trámites.
Son varios los aspectos a tener en cuenta a la hora de decidirse a donar un bien ante de morir. En qué consiste y qué implica tanto para el titular de la vivienda como para quien vaya a recibirla, son algunos de ellos.
Por otro lado, las donaciones de inmuebles en vida siguen batiendo récords. En 2021 hubo una marca histórica: se realizaron 11.282 donaciones. Los años posteriores a 2015, cuando fue la reforma del Código Civil y Comercial, hubo entre 3.000 y 4.000 donaciones al año totales. Antes de eso, eran unas 7.000 anuales.
Según los datos del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, hay un cambio de tendencia que llegó a partir de la pandemia y está modificando una costumbre histórica. En lo que va del 2022, ya se hicieron 8.534 donaciones, un 15% más del año pasado por lo que se espera todavía una mejor marca.
En 2021 hubo una marca histórica: se realizaron 11.282 donaciones. Foto: Archivo
"El covid dejó expuesto el hecho de suponer que hoy uno está y mañana no, y por eso quiere dejar sus bienes lo más ordenados posible. En ese sentido, las donaciones simplifican la planificación patrimonial", explica el presidente del Colegio de Escribanos, Jorge De Bártolo.
Y agrega: "Lo que vemos en las escribanías es mucha consulta para sortear imprevistos. La enseñanza que nos deja haber transitado una pandemia es no dejar para mañana aquello que pueda complicar esa planificación".
¿Qué significa hacer una donación?
Según detallan desde el Colegio de Escribanos, donar es celebrar un acto jurídico mediante el cual una persona (“donante”) decide disponer un bien (o varios) a favor de otra persona (“donatario”) en forma gratuita.
Como es un acto que se celebra en vida de ambas partes, el bien que se dona pasa inmediatamente a formar parte del patrimonio del donatario. El donatario debe aceptar la donación.
La ley dice que, cuando se trata de bienes inmuebles, la donación debe hacerse por escritura pública. En consecuencia, el donante deberá recurrir a un escribano, quien lo asesorará y redactará la escritura pública de donación.
¿Qué costo tiene? En líneas generales, las donaciones en CABA pagan tasas y derechos de registro en porcentajes bajos, vinculados al Valor Inmobiliario de Referencia (VIR) de la propiedad. En la Provincia de Buenos Aires se suma el pago del Impuesto a la Transmisión Gratuita de Bienes, cuyas alícuotas son altas y variables según el valor de los bienes donados.
Las propiedades donadas no tienen trabas para venderse o usarse como garantías bancarias. Foto: Fernando de la Orden
En cuanto a los honorarios profesionales por la instrumentación del contrato de donación y la transferencia del inmueble donado hay que saber que el sugerido por el Arancel Notarial y el Colegio de Escribanos es del 2 % del valor de la propiedad.
Con la modificación de tres artículos del Código Civil y Comercial, las donaciones de inmuebles ya no son jurídicamente observables y no tienen trabas para venderse o usarse como garantías bancarias.
Es que antes de la entrada en vigencia de la nueva norma, que fue publicada en el Boletín Oficial en diciembre de 2020, esos títulos quedaban observables por 10 años desde la donación o cinco años desde la muerte del donante; por lo que nadie quería comprarlos y eso frenaba mucho las operaciones inmobiliarias.
Donar en vida es cuando una persona decide disponer un bien a favor de otra persona en forma gratuita.
¿Cuáles son las 4 preguntas que hay que hacerse antes de hacer una donación en vida?
1. ¿Puedo donar mis bienes a cualquier persona?
Aunque la mayoría de las donaciones suele hacerse en favor de descendientes del donante (hijos y nietos), también es perfectamente legal donar a favor de terceras personas. La ley 27.587 modificatoria del Código Civil y Comercial de la Nación y vigente desde diciembre de 2020 trajo notables diferencias con el régimen anterior.
Los herederos “legitimarios” de una persona son aquellos que poseen por ley un derecho a una parte del patrimonio del fallecido. Esa porción que les asegura la ley se llama “legítima” y nadie puede privarlos de ella. Los herederos legitimarios son los hijos, el cónyuge y los padres.
Entonces, la ley permite que estos herederos inicien acciones para que no se los perjudique en esa legítima. Pero con la modificación establecida por la ley 27.587 ya no se puede pedir que se devuelvan los bienes donados aunque consideren que esa donación los perjudicó, incluso si luego de donados fueron vendidos.
En cambio, el régimen de las donaciones a terceros, es decir a favor de cualquiera que no sean herederos legitimarios, es ligeramente distinto con la sanción de la ley 27.587. Respecto de ellos, los herederos del donante, una vez fallecido éste, podrán pedir que se devuelvan los bienes donados a la sucesión si esa donación perjudicó su legítima.
Pero, si el donatario vendió (o transmitió a título oneroso) el inmueble a un tercero de buena fe, entonces no se podrá devolver el bien donado a la sucesión. El conocimiento de la donación no va a impedir la buena fe del tercero, sino que tendrá que tener conocimiento efectivo de que dicha donación perjudicaba a los herederos legitimarios.
2 ¿Puedo limitar o establecer condiciones en una donación?
El donante puede establecer cláusulas o condiciones que de algún modo limiten el derecho del donatario para disponer (vender, volver a donar, dar en usufructo, etc.) del bien recibido.
Las cláusulas más usuales son la siguientes:
– Establecer el derecho de usufructo. De esta manera, el donante se reserva el derecho de habitar, usar y percibir los frutos del bien donado. Y puede pactarse de por vida. En tal caso, el donatario tendrá lo que se denomina “la nuda propiedad” (propiedad desnuda) y no podrá disponer del bien sin consentimiento expreso del donante que tiene el usufructo.
– Establecer un “cargo”. Significa que la donación está supeditada a que el donatario cumpla una obligación accesoria o condición (por ejemplo: realizar alguna obra o aplicar el bien donado a algún fin específico). El incumplimiento de esa condición le da derecho al donante de iniciar una acción para pedir que la donación sea revocada.
3. Si quien recibe la donación está casado/a, ¿el bien le corresponde también a su esposo/a?
Todos los bienes que se reciben por una donación se consideran “propios”, es decir, no integran el patrimonio conyugal. Con posterioridad, si el donatario decide vender el bien que recibió en donación, y suponiendo que el bien sea la vivienda familiar, ahí sí necesitará el consentimiento del cónyuge o conviviente registrado para realizar la operación.
Pero es importante remarcar que ello no otorga derechos sobre el valor del bien al momento de disponer de él. Es decir, aunque a veces puede requerirse el acuerdo del cónyuge para disponer del bien adquirido por una donación, esto no lo hace bien ganancial y, por ende, no da derecho a que forme parte del patrimonio "partible" en caso de divorcio o fallecimiento.
4 ¿Se pueden anular las donaciones?
Las donaciones pueden revocarse, es decir, pueden quedar sin efecto, por medio de una acción judicial, en los siguientes casos:
. Si el donatario atenta contra la vida, libertad, honor e integridad del donante o uno de sus parientes cercanos.
. Si el donatario injuria gravemente al donante o sus parientes, o los afecta en su honor.
. Si el donatario priva al donante o sus parientes de bienes que les corresponden.
. Si el donatario se rehúsa a mantener y prestar alimentos al donante.
En todos los casos se deberá recurrir a la justicia para invocar estas causales, que la ley denomina “causales de ingratitud”. Y el juez es quien resolverá la revocación de la donación.
